#dialogurileBusinessMark. Răzvan Voicu, General Manager, Storia.ro și OLX Imobiliare: „A fost și este în continuare o perioadă atipică pentru toată lumea care activează în segmentul de real estate”
Răzvan Voicu, General Manager, Storia.ro și OLX Imobiliare, a acordat un interviu pentru BusinessMark Blog, în care a vorbit despre efectele celor doi ani de pandemie asupra pieței de real estate, despre previziunile pentru următorii doi ani, cât și despre prioritățile de dezvoltare ale companiei.
Vă invităm să citiți mai jos interviul integral!
[divider height=”30″ line=”1″]
BusinessMark: Traversăm, deja de mai bine de doi ani, o perioadă dificilă din punct de vedere social, economic, politic. Cum se reflectă acestea la nivelul pieței de real estate? Sunt diferite efectele pandemiei față de cele ale războiului din Ucraina?
Răzvan Voicu: Într-adevăr, a fost și este în continuare o perioadă atipică pentru toată lumea care activează în segmentul de real estate. Dacă la debutul pandemiei ne-am fi putut aștepta la o încetinire a pieței imobiliare, ceea ce a urmat a fost de fapt una dintre cele mai bune perioade din acest sector din ultima decadă, cel puțin în segmentul rezidențial. Tranzacțiile imobiliare individuale au atins niveluri record în ultima parte din 2020, ajungând ca sfârșitul lui 2021 să marcheze un total anual cu aproape 50% mai mare ca în 2020. Cât despre prețuri, cu toate că acestea au atins maximul ultimilor 13 ani, gradul de accesibilitate (prețul pe metru pătrat raportat la salariul mediu) s-a păstrat la un nivel de echilibru foarte bun în ultimii ani, asta pentru că veniturile populației au crescut și ele în tot acest timp.
Războiul din Ucraina și debutul pandemiei au avut efecte diferite asupra comportamentului utilizatorilor platformelor noastre, Storia.ro și OLX Imobiliare. La începutul pandemiei, vizitele scăzuseră cu aproximativ 25%, pe când contactările cu aproape 40%, diferența sugerând că o parte dintre utilizatori încă se uitau în vitrină, dar nu intrau în magazin; cifrele au fost similare, atât în segmentul chiriilor, cât și al vânzărilor. În contrast, de la izbucnirea războiului, contactările în segmentul chiriilor au crescut cu peste 20%, cu un număr de vizite aproape constant, iar segmentul vânzărilor a scăzut cu 17%, atât în contactări, cât și în vizite. Cu alte cuvinte, efectele asupra cererii pe piața de vânzare-cumpărare au fost ceva mai blânde în ultimele săptămâni comparativ cu începuturile pandemiei, și chiar pozitive când vine vorba de chirii.
BusinessMark: Uitându-ne la anul 2021, prin comparație cu primele luni ale lui 2022, care este evoluția pe care ați remarcat-o la nivel de trafic, lichiditate? Ce a contribuit la această evoluție?
Răzvan Voicu: Începutul anului 2021 a fost unul de excepție din perspectiva traficului și a valorii pe care am adus-o partenerilor noștri, sezonalitatea pozitivă fiind ajutată atât de ieșirea din primul val de COVID-19, cât și de investițiile semnificative în campaniile de marketing începute în toamna lui 2020. Astfel, doar în ianuarie 2022 am reușit să fim peste anul trecut din perspectiva lichidității cu 15%, în timp ce februarie și martie le-am încheiat sub nivelul anului trecut cu aproximativ -7%.
BusinessMark: Care este raportul cerere-ofertă în acest moment și cum a fluctuat acesta în ultimii ani? Ce ne așteptăm pentru 2022 și chiar 2023?
Răzvan Voicu: Nu-i o sarcină ușoară să faci estimări într-un context economic, geopolitic și social atât de instabil. Însă, dacă ar fi sa păstrăm câteva constante în această complicată ecuație (e.g. războiul nu va escalada și condițiile economice și sociale nu se vor degenera semnificativ), cred că putem distinge două potențiale direcții/ întrebări pentru următoarea perioadă:
- Războiul din Ucraina și presiunea pe care o pune pe niște condiții economice deja precare (e.g. creșteri ale inflației și ale dobânzilor, explozia prețurilor materiilor prime din construcții, costuri ridicate ale energiei, ale alimentelor, lipsa forței de muncă) vor impacta cererea din segmentul vânzărilor. În același timp, însă, nu este deloc o noutate faptul că oferta, atât din piața nouă, cât și din cea veche, nu a îndestulat nici pe departe cererea solvabilă din piața din ultimii ani. Rămâne de văzut dinamica dintre aceste două elemente, câți vor mai continua să tranzacționeze în aceste condiții și câți vor amâna decizia de cumpărare/ reorienta către chirii sau vor ajunge să nu mai fie solvabili.
- De urmărit este și sustenabilitatea creșterii cererii în segmentul chiriilor din ultima lună, în special după ce situația războiului din Ucraina se va clarifica și condițiile economice vor începe să se stabilizeze.
BusinessMark: Care au fost principalii factori ce au determinat ca cererea să rămână la un nivel înalt chiar și în timpul pandemiei?
Răzvan Voicu: Cererea era deja ridicată chiar de dinaintea pandemiei. Nu doar că suntem pe primul loc din Europa la procentul de proprietari raportat la populație, acesta chiar a crescut de la 95.8% în 2019 la 96.1% în 2020. În același timp, oferta a fost și este în continuare mică în comparație cu cererea, avem prea puține proiecte rezidențiale de anvergură și cu infrastructură adecvată.
De asemenea, pandemia a mai adăugat și alte noi nevoi locative, derivate din acest context de lucru hibrid sau de la distanță, în care numărul de camere/ suprafața/ zonele verzi devin criterii tot mai importante, chiar mai importante decât vecinătatea/ accesibilitatea față de locul de muncă.
Și nu în ultimul rând, faptul că ne permitem. Dacă în bula din 2007-2008, raportul dintre prețul pe metru pătrat și salariul mediu net atinsese 4,5-5, un nivel foarte ridicat, în prezent, indicele de accesibilitate la nivel național, calculat pentru apartamente și case, se situează în jur de 1,8, cel mai bun grad de accesibilitate de după 2004.
BusinessMark: Care sunt principalele diferențe pe care le remarcați între piața din București și alte regiuni ale țării?
Răzvan Voicu: Majoritatea tranzacțiilor rezidențiale sunt concentrate în jurul marilor orașe, Bucureștiul, Ilfovul și Clujul reprezentând aproximativ 50% din activitatea rezidențială din România.
Indicele de accesibilitate din București se situează la 1.59, plasându-l printre cele mai accesibile orașe, atât din România (doar Ilfovul și Sibiul sunt sub, cu 1.52, respectiv 1.49), cât și din Europa – se află pe locul 74 din 93 într-un clasament al celor mai scumpe orașe din punctul de vedere al prețului pe metru pătrat la locuințe în centrul orașului, devansând toate marile capitale și orașe importante din Europa din punctul de vedere al accesibilității. (aici puteți găsi analiza completă pentru toate regiunile țării, realizată împreună cu colegii de la KIWI Finance).
BusinessMark: Care sunt prioritățile pentru anul 2022 la nivelul companiei dumneavoastră?
Răzvan Voicu: Primul punct pe ordinea de zi va fi să ne întâlnim față în față cu cât mai mulți dintre partenerii noștri cu care am reușit să colaborăm atât de eficient în acești doi ani foarte dificili de la debutul pandemiei. Ne așteaptă o perioadă cel puțin la fel de dificilă, cu multe incertitudini, în care datele vor juca un rol foarte important în a înțelege dinamica pieței și a putea acționa în timp util. Astfel, vom încerca să le facilităm partenerilor, agenții imobiliare și dezvoltatori, accesul la cât mai multe din datele noastre, Storia.ro și OLX Imobiliare reprezentând cel mai mare ecosistem de anunțuri de real estate din România, cu aproape 250.000 de anunțuri și 6 milioane de utilizatori lunar.
De asemenea, vom continua investițiile de marketing și vom accelera dezvoltarea de noi funcționalități, începând cu a doua jumătate a anului.
Nu în ultimul rând, vom lucra la dezvoltarea conceptului „Casa și banii în același loc”, împreună cu colegii de la KIWI Finance, liderul pieței de brokeraj din România.
[divider height=”30″ line=”1″]
Citește și:
Dați-ne un follow, pentru a rămâne la curent cu toate noutățile privind evenimentele organizate de BusinessMark:
➡️ www.facebook.com/BusinessMark/
➡️ www.linkedin.com/company/businessmark
➡️ www.instagram.com/business.mark/
➡️ blog.business-mark.ro
➡️ business-mark.ro/
[divider height=”30″ line=”1″]
