Real Estate & Construction Forum 2022: Nu ar trebui să ieșim cu șabloane, sunt periculoase.

Pentru a doua oară organizată în format hibrid, conferința Real Estate & Construction Forum a reunit pe 4 martie peste 187 participanți, prezenți ”in-person” sau virtual. Aflat la cea de a 14-a ediție, evenimentul a reflectat o imagine holistică a industriei, fiind structurat în patru paneluri: Focus on retail, Focus on industrial&logistics, Focus on office și Focus on residential. Cei 26 de speakeri prezenți la eveniment au reușit să creeze imaginea unui sector dinamic, de succes, dar și care se confruntă în prezent cu numeroase provocări.  

Evenimentul s-a deschis cu panelul dedicat zonei de retail, panel moderat de SIMINA NICULIȚĂ, Partner & Head of Retail Services, Colliers.

Analizând rezultatele din anul 2021, SEBASTIAN MAHU, Head of Asset Management, IULIUS: ”2021 a fost interesant. De la agonie la extaz. Am avut un șoc pozitiv în timpul verii când lucrurile au progresat peste așteptări. Apoi iar o umbră de șoc odată cu introducerea certificatului verde. Trăgând o linie, anul 2021 a fost mult peste așteptări. Partea de cosmetică și bijuterii au fost vedete. La polul opus- formal wear din fashion. A fost anunțată ridicarea restricțiilor și asta va aduce o creștere de 20-25%. Flexibilitatea și adaptarea la schimbare sunt cele mai importante.”

Referitor la cum va evolua zona de entertainment, acesta a adăugat: ”Zona de entertainment, de experiență, este prioritatea noastră în continuare. Oamenii încearcă să revină la comportamentul trecut, ba chiar să compenseze. Pe măsură ce în România se dezvoltă clasa de mijloc, zona de experiență este în creștere. Nu cred că toate ariile vor avea aceeași dinamică. Partea de spații de joacă va suferi o schimbare, aceasta este ipoteza noastră. Vom avea centre mai mari cu mai multe servicii pentru segmentu de copii. HORECA va înflori tot mai mult. Cinematografele se vor schimba, vor deveni locații pentru experiențe, vor găzdui nu numai filme, ci și evenimente.”

VENERA MARIA MUNJEV, Asset Manager, Auchan Retail România a făcut conexiunea dintre rezultatele anului precedent și dezvoltarea sectorului digital: ”A fost un an profitabil. Partea de digital și online e foarte importantă pentru Auchan. Zona aceasta ne așteptăm să se dubleze anul acesta și chiar să se tripleze în 2023. Digitalul reprezintă doar una din modalitățile de a face retail azi. Varietatea canalelor este foarte importantă. A fost un an bun pentru noi și suntem optimiști. Planul e să continuăm ceea ce facem. Continuăm parteneriatele de proximitate. Investim în digitalizare și logistică, dar vom lansa și noi proiecte. Avem 61 de magazine care vor fi deschise în următorii 5 ani. Vizăm orașele mari și medii. Analizăm cum <<dark store>> pot fi implementate. Suntem atenți la consumatorul local pentru că lui ne adresăm. Normalitatea noastră este de a fi extrem de flexibili. La asta lucrează Auchan foarte intens.”

Despre planurile de viitor a vorbit si ADRIAN URDĂ, CEO, Cometex: ”Evoluția companiei Altex a fost bună, sanătoasă. Chiar dacă avem un context extern dificil, ne ținem de planurile stabilite anul trecut și adaptăm anul acesta. Dezvoltarea noastră a  gravitat în jurul nevoii. 2022 va fi un an cu dezvoltări record. În lucru avem 10 proiecte, toate pentru 2022. Vorbim de 2 ani de dezvoltare cu multe proiecte.  Față de anul trecut, ne uităm la creșteri pe costurile de construcții de 20-30%. Încercăm să fim cât mai competitivi. Față de ceilalți dezvoltatori, noi venim din pantofii retailerului, noi le știm nevoile. Sunt dezvoltări în orase mici, medii, mari. Așa cum arată programul pentru 2022, 2023, suntem în top dezvoltatori de retail. Avem în plan 120 000 de mp de retail. Două dintre cele mai importante proiecte pentru anul viitor sunt mixte, conțin și partea de rezidențial. ”

CORNELIA NICOLAE, Retail Operations Director, FASHION HOUSE Group a discutat despre proiectele realizate în 2021, dar și despre fazele de dezvoltare ce vor urma pentru unele dintre acestea: ”Anul 2021 a reprezentat continuarea poveștii de succes pe care o scriem de 13 ani.  Este cunoscut faptul că centrele outlet funcționează bine în contexte normale, dar în contexte dificile, propunerile pe care astfel de centre le fac consumatorilor devin și mai interesante. Am închis anul 2021 într-o notă optimistă, am atras numărul de vizitatori pe care ni l-am propus. Tot ca obiectiv important atins în 2021: extinderea portofoliului de branduri în centrul din Militari. Cea mai importantă realizare a fost deschiderea Fashion House Pallady de anul trecut. Aici avem galerii în aer liber, concept unic în România. Avem în spate o echipă de profesioniști, cu un bagaj de bune practici care au implementat. Ne pregătim pentru faza a doua de dezvoltare. La final va avea 14 000 de mp și va acomoda până la 70 de magazine.”

SIMONA FILIP, Director Leasing and Expansion for Romania, Bulgaria, Hungary, LPP ROMANIA FASHION a vorbit despre planul de dezvoltare început în trecut și despre cum acesta se va continua în perioada următoare:  ”2021 a fost un an bun, estimăm o creștere pe toate segmentele- și online, și offline. Am bazat creșterea pe o dezvoltare foarte importantă, peste 20-25 de magazine pe an. Vedem online-ul ca pe un business separat pentru că are costuri destul de mari. Pentru noi, pe lângă creșterea spectaculoasă din 2020, vedem o creștere foarte bună și în 2021. Este un factor important de creștere. Avem încredere în piața din România, continuăm să investim aici. Vom merge și în orașe medii și mici cu două din brandurile noastre. Investițiile din marketing online ne ajută pentru că așa ne asigurăm că brandurile vor fi bine primite în aceste orașe. Nu oprim expansiunea.

Cel de al doilea panel, cel dedicat zonei industriale și logistice s-a desfășurat sub coordonarea lui LUCIAN OPRIȘ, Director, Tenant Services, Office 360 & Industrial, Colliers, moderatorul discuției.

CTP Romania va ajunge la 2,5 milioane de mp în 2022 a menționat ANDREI KOSZTI, Regional Commercial Manager: ”Și noi am observat precădere de cerință pentru spații mici, așa că ne vom axa și noi pe asta. De asemenea, vedem România ca fiind foarte importantă în privința dezvoltării centrelor de distribuție regională. Se vede interesul în zona de producție. Inflația doare mai puțin când încerci să produci cu valoare adăugată. Se vede o reașezare. China se uită la piața de la noi, de exemplu. Noi avem în dezvoltare proiecte și avem așteptări foarte mari, cred că vom ajunge la 2,5 milioane de mp până la sfârșitul anului. Referitor la jucătorii mari. Produsul pe care îl iau este clasa A, discutăm de optimizări și eficiențe. Vin în România pentru că nu suntem încă la capacitate maximă. România este o țară sigură, chiar și în acest context. Noi am constatat această importanță a seriozității și a livrării la timp. Trebuie să te ții de cuvânt și noi chiar am reușit să facem asta.”

Despre dinamica sectorului a discutat și ȘERBAN JUVERDEANU, Head of Development, Global Vision: ”Eu cred că a crescut mult oferta din piață, în primul rând. Sunt dezvoltate parcuri logistice mari de calitate foarte bună. User-ul final alege spații de calitate. Apar și cerințe pentru spații mici, dar și pentru spații medii cu opțiune de extindere. Aici joacă un rol parcurile industriale pentru că oferă această opțiune. Până la momentul acesta nu ne-am propus să creștem semnificativ costurile de chirie, dar depinde și de ce se va întâmpla. Inflația va fi o problemă. Vor fi multe intrări de jucători noi, dar cred că putem beneficia mult din faptul că Uniunea se va coalgula și mai mult. Cred că sunt în acest moment cereri de cateva sute de mii de mp.”

Despre creșterea cererii pentru spații mici a vorbit și LOREDANA OPRIȘA, Leasing and development Manager, Olympian Parks: ”Este o perioadă în care focusul este și pe spații mai mici. Încă piața din România nu are infrastructura necesară pentru in city properties. Majoritatea clienților sunt mult mai precauți în luarea deciziilor. Asta a prelungit anumite noi dezvoltări sau chiar ocuparea spațiilor vacante.

Aceste cereri vin îmbinate- cereri de spații mici, medii și mari, acești unicorni. Acești mari operatori ne dau încredere în piață și în stabilitatea economiei din România și în România, ca țară. Avem încredere că vom rămâne în continuare stabili. Începutul acestui an este foarte optimist pentru că există cerere.”

CLAUDIU BISNEL, Managing Partner & Founder, BRISK GROUP a vorbit despre potențialul României: ”Este o provocare menținerea costurilor, având în vedere ce se întâmplă în ultimii 2 ani. Efectele războiului asupra energiei și chiar supply chain sunt evidente. Costurile suferă și escaladează, se reflectă în inflație, în lipsa disponibilității anumitor materii prime și produse. Totuși, ceea ce observăm este un potențial pentru România, o creștere în domeniul industrial, spații logistice și unități de producție. Sunt unități de producție care se mută în România. Din proiectele noastre, 70% sunt în zona de producție, 30% spații de depozitare. Eu cred că potențialul este foarte mare în România. Noi am dezvoltat până acum pe o infrastructură existentă și pe poli de dezvoltare. PNRR și dezvoltarea infrastructurii au potențialul să dezvolte noi poli. Există potențialul de a crește randamentul acestor dezvoltări, investind în sustenabilitate.”

Segmentul Office a fost centrul de gravitație pentru discuțiile din cel de al treilea panel al evenimentului, un panel moderat de MIHAI PĂTRULESCU, Head of Investment Properties, CBRE Romania.

Va fi un an de creștere pentru piața de real estate a menționat MARIAN V. POPA, Managing Director, Globalworth Romania: ”2021 a fost un an marcat de 2 realizări- am reușit să dăm în funcțiune Globalworth Square, clădire aflată în top 3 mondial din punct de vedere al BREEAM, dar și creșterea gradului de ocupare cu 5%. În afară de tendințe, ajută statistica și rapoartele arată că trendul este pozitiv. Este clar o tendință care depășește previziunile făcute inițial. Alegerea spațiilor, dimensionarea lor se face cu mai multă precauție ca în anii trecuți, dar tendința este pozitivă, iar 2022 va fi un an de creștere pentru piața de real estate. Nu ar trebui să ieșim cu șabloane, sunt periculoase. Follow the tenant. Lucrurile sunt extrem de fluide. Lecția este să fim foarte flexibili și să încercăm să ne adaptăm la trenduri. Adaptările se fac într-un an de zile, nu în 4. Perioada prin care trecem și încă 4-5 ani de acum înainte sunt caracterizate de incertitudine.  Trebuie să ne mișcăm foarte repede.” Referitor la regimul de lucru hibrid, acesta a notat: ”Modalitatea de lucru hibrid nu este invenția pandemiei, există de 20 de ani. După o perioadă de entuziasm, lucrul de acasă cred că se va stabiliza la maxim 30%. Se va amplifica grija pentru caracteristicile spațiului. Este foarte greu de presupus pentru că omenirea trece printr-o perioadă prin care nu a mai trecut. Din această cauză, mergem învățând. Trebuie să fim flexibili și nu asa de mult fixați pe KPI-uri.”

MIKE HAPOIANU, Office Leasing Manager, Portland Trust a întărit și el ideea unui an 2021 bun pentru sectorul office, dar a făcut și o analiză asupra trendurilor: ”A fost un an foarte bun, foarte activ. Cifrele vorbesc de la sine. 2021 a fost mai bun ca 2020. Când ai 39 000 mp și în 2021 ești activ pe închiriere și termini anul full, este un semn foarte bun pentru piață. Piața este dinamică. Zona de NV a țării este în creștere. Cred că toată lumea își dorește să aibă biroul lângă casă. Acolo unde există teren, e ideal să le ai pe amândouă. Clar dezvoltatorii se uită la acest lucru, dar terenurile sunt limitate, nu sunt multe opțiuni diponibile. Nu poți face cartiere întregi, dar ai acest mixed use care este un câștig pentru toată lumea. De la 10 mp per om, vedem o trecere la 15 mp per om, aceasta e ajustarea făcută de companii pentru angajați. Trebuie să asiguri suprafața și flexibilitatea pe care companiile le-o oferă anagajaților. Se pune accent pe safety acum. Sunt întrebări pe care companiile le pun. Și dezvoltatorul trebuie să facă ajustări.”

O perspectivă asupra tranzacțiilor din industrie a adus ALEXANDRA SMEDOIU, Partener, Deloitte România, Lider al Serviciilor de Consultanță pentru sectorul Imobiliar: ”Vedetele tranzacțiilor- zona de logistică, dar și proiectele rezidențiale. Nou intrată în joc, zona de agri. Se joacă active bune, producatoare de randament. Observăm un grad mai mare de sofisticare pe partea de tranzacții. Procese mai sofisticate. Arată maturitatea pieței. Vedem un interes crescut pentru România și Europa Centrală și de Est din partea investitorilor din Asia. Vedem o diversificare pe zona de finanțare. Dacă în trecut se mergea pe finanțare bancară, credite sindicalizate, acum vedem lichiditate pe piață din partea private equity și family offices care văd potențial pe piața noastră. Vedem un apetit crescut pentru portofolii mixte. Investitori care caută active în România, caută să aibă cel puțin două categorii de active. Remarc apetitul micilor investitori pentru zona de real estate. ”

Despre tendințele din piață a vorbit și ȘERBAN PATRICIU, Head of Real Estate & Construction Department, Noerr: ”2021 a adus proiecte în zona industrială și retail. În 2022 vom discuta pe office și rezidențial. Există o atenție mult mai mare la layout-ul spațiilor, la caracteristicile tehnice. Este nevoie de spații îmbunătățite din perspectiva confortului angajaților. Compartimentarea necesită modificări- open space-urile nu mai sunt la modă. De aici tendința de majorare a spațiilor închiriate. Lucrurile sunt în balanță, dar vedem o prudență a  chiriașilor.  Am observat și trendul de a nu avea birouri individuale, cu un fel de shared offices, plug-in offices. Cred că proiectele mixte sunt viitorul și clădirile ar putea avea funcțiuni mixte, chiar și în cadrul aceleiași clădiri. Accentul se pune pe proiectele în curs de dezvoltare sau în viitor. ESG devine unul din punctele importante de discuție.”

DAN UNGUREANU, Business Development Leader CEE & CIS, RENOMIA Gallagher a vorbit despre evoluția pieței, despre efervescența ce o caracterizează: ”Multe tranzacții au fost on hold la început, dar începând cu anul 2020, piața e în efervescență la nivel de fuziuni și achiziții. În 2021, RENOMIA Gallagher a plasat peste 100 de polițe de asigurare, cu limită de răspundere agregată de peste 1 miliard de euro. Piața a rămas constantă în ultimii ani. Efervescența e pe Title Insurance, 90% din tranzacții au asta în spate. O creștere vedem pe W&I și Tax Insurance. Piața din România s-a maturizat, investitorii caută să fie acoperiți când investesc. Zona de Insurance Due Diligence este în creștere pentru că oferă credibilitate. Vedem prețuri ale terenurilor crescute. Pentru zona de industrial, în jurul orașelor mari se vede creștere. Iar pentru office, deja toată lumea se bate pe terenurile cele mai bune.”

Despre work-life balance și modul în care cerințele pentru spațiile de birouri s-au schimbat a vorbit MARK OANCEA, Director de Dezvoltare, Vox Technology Park: ”În work-life balance, work-ul s-a modificat și nu știm în ce sens în totalitate. Pe de altă parte, consider că un proiect mixed-use oferă multă balanță, lucruri care pot întregi acest echilibru work-life.  Nu putem să ne facem strategia pe o perioadă foarte lungă, trebuie să ne adaptăm cât mai rapid. Cerințele la nivel de spații se schimbă într-un ritm amețitor. Folosința spațiilor este diferită. Nu știu cât va continua acest trend, dar sigur va avea impact asupra modului în care folosim birourile. Felul cum se folosesc spațiile se modifică și asta are impact și asupra părții de servicii. Vrei să ai altă experiență când vii la birou.”

”Focus on residential” a fost ultimul panel al evenimentului și s-a desfășurat sub moderarea lui MIHAI PĂTRULESCU, Head of Investment Properties, CBRE Romania.

”Către țara noastră se uită mulți investitori pentru că este flexibilă la nivel de taxe și prețuri, dar suntem pe o piață în creștere”, a punctat BEATRICE DUMITRAȘCU, CEO Residential Division, ONE UNITED PROPERTIES. Aceasta a atras atenția și asupra modului în care rapoartele trebuie citite: ”Dacă te uiți în rapoarte, se face analiză pe ce s-a vândut efectiv. Acest reper e foarte diferit de realitatea efectivă. Oamenii când vin în România se uită la niște rapoarte în care văd ce s-a vândut efectiv. De asemenea, există articole care nu reflectă realitatea. Se publică orice. Trebuie să te informezi foarte bine.” Beatrice a menționat și un eveniment foarte important pentru compania sa- listarea la bursă: ”Listarea la bursă oferă transparență și atrage finanțări. Și noi avem finanțări. Finanțările pe care le avem în dezvoltările noastre oferă și flexibilitate față de consumatorii finali. Îți oferă un echilibru faptul că ai acces la finanțare.”

LAURENȚIU AFRASINE, CEO, Akcent Development a vorbit despre importanța de a livra produse de calitate, dar și despre dificultățile cu care se confruntă constructorii în acest moment: „Dacă mă uit retrospectiv, oamenii au cumpărat pentru că a fost un raport corect preț-calitate. Calitatea finisajelor a fost bună, diversitatea tipurilor de apartamente a contribuit. Avem de a face cu un client mult mai pretențios. Am luat în calcul aspecte pe care le vom insera în proiectele noastre: spații verzi, locuri de joacă, parcuri, zonă de curte privată pentru unitățile de la parter, locuri de parcare cu racordare la energie pentru mașinile electrice, centrale de bloc în locul celor individuale. Avem scumpiri la tot ce folosim în construcție. În momentul acesta niciun producător intern nu livrează cărămidă fără plata în avans. Semnăm cu un furnizor extern de cărămidă pentru că orice întârziere la un proiect înseamnă bani pierduți.”

Despre problemele apărute la nivelul materialelor de construcții a discutat și BOGDAN DOICESCU, Director of Development, Bog’Art: ”Părerea noastră vizează zona de supply – va apărea o problemă la nivel de accesibilitate. Indicii pe care ne făceam business plan-ul acum câțiva ani, acum îi aruncăm pe geam. Nu vreau să fiu catastrofal, dar ce se va livra e necunoscut. Vreau sa comand cantități de oțel si nu găsim stoc. Aici influențează și situația din Ucraina. Un investitor mic va sta la prețul momentului. Dacă aș putea, aș cumpăra totul acum, da, pentru că la final de an nu știu ce mai găsesc. Se schimbă la fiecare lună.”

Despre starea actuală a pieței și posibila evoluție a acesteia a avertizat ANTOANELA COMȘA, Președinte, GRANVIA ROMANIA, Președinte, AREI: ”Lumea a intrat puțin în panică. Am văzut prețuri în creștere la materiale de construcții, am văzut creșterea inflației. Astfel, oamenii au investit în apartamente a căror valoare crește în timp. Sunt multe zone în București unde apartamentele vechi au dus lipsă de căldură și apă caldă. Astfel, își vând apartamentele vechi și cumpără proprietăți noi. Va exista o creștere a prețului unității locative. Dacă azi avem o cerere foarte mare versus ofertă, ce se va întâmpla în 2023, 2024 având în vedere că proiectele mari sunt pe hold din cauza blocării PUZ-urilor? Avem colegi cu întârzieri în aprobări de peste 100 de zile. Acest lucru se va răsfrânge asupra clientului final. În 2023-2024 vom avea o problemă în București cu livrarea de locuințe noi.”

CORINA STANCIU, Managing Director, Toff Dominium a discutat despre trendurile la nivel de închiriere în București: ”Noi ne-am așezat pe zona de nord deocamdată, dar am cumpărat și in proiectul ONE Cotroceni. Ne vom duce oriunde este nevoie. Profilul chiriașului nostru definește o persoană tânără, care nu mai e interesată să cumpere, vrea ce e mai bun, vrea flexibilitate și accesibilitate. Noi suntem învățați să fim proprietari. În vest oamenii închiriază și trăiesc așa mulți ani. În București se caută tot mai mult zona premium și pretențiile sunt în continuare foarte mari. Noi mergem și investim, adăugăm smart home, le mobilăm, le utilăm și le predăm la cheie. Ideal este apartamentul să fie lângă clădire birouri și alte facilități.”

DANIEL BUHAZI, Commercial Director, Ariston România – divizia ELCO Heating Solutions a atras atenția asupra importanței pe care o are să privești lucrurile dintr-un unghi potrivit: ”Într-un moment în care orientarea jucătorilor a fost către produs, noi am abordat diferit și ne-am uitat la sistemele instalațiilor de încălzire. Piața din acest domeniu este foarte dinamică, iar solicitările investitorilor sunt tot mai exigente. Noi ne uităm la soluții de eficientizare energetică. Noi oferim echipamente cu eficiență ridicată și sisteme care per total să fie eficiente energetic. În ultimii ani, am observat mult soluțiile care se referă la sisteme centralizate. Cazane care să răspundă sistemului de instalații. Proiectul de pompe de căldură care este o soluție tot mai solicitată.”

RĂZVAN VOICU, General Manager Storia.ro și OLX Imobiliare a vorbit despre criteriile ce cântăresc cel mai mult în ochii consumatorului: ”Din punctul de vedere al cererii, aceasta este mult mai mare decât oferta din piață. Avem 12-13 cereri per unitate locativă. Tranzacțiile au fost la nivel record și datorită indicelui de accesibilitate. Pe lângă faptul că au fost livrate multe proiecte bune anul trecut, indicele de accesibilitate este foarte bun. Mă refer la prețul pe mp raportat la venitul mediu, coroborat cu faptul că pandemia ne-a schimbat prioritățile și nevoia locativă. Cererea a devenit mult mai pretențioasă din punctul de vedere al criteriilor de căutare. În ultimul an, echipa de IT a livrat multe îmbunătățiri la nivel de filtre, iar ca trenduri vorbim de suprafață mare, mai multe camere,  spații verzi, facilități în zonă.”

Despre așteptările clienților a discutat și IRINA CARAENE, Director Vânzări, Cordia Romania: ”În procesul de vânzare, locația este foarte importantă, raportul preț-calitate, ce oferă un proiect. Bineînțeles, cererea pe unități locative noi este crescută. Oamenii au simțit nevoia de a se muta la mai bine, la mai mult spațiu și de a intra într-o comunitate. Regim de înalțime, apartamente cu grădini, spații verzi, parcare subterană, smart home, centrale de bloc, toate sunt aspecte la care noi ne uităm. Susțin că este foarte important să alegi dezvoltatori care investesc în inovație, care mențin raportul calitate-preț și care se țin de ceea ce promit.”

Evenimentul Real Estate & Construction Forum este organizat de BusinessMark.

Partenerii ediției din martie 2022 au fost: Cometex, Toff Dominium, BTDConstruct & Ambient, RENOMIA Gallagher, Ariston România – divizia ELCO Heating Solutions, Noerr, Brisk Group.

Eveniment susțiunt de: BEROCC

Parteneri media:   Ziarul Bursa, DeBizz, Transilvania Business, Revista Piața, administratie.ro, Global Manager, Financial Market,  Jurnalul de Afaceri, Top Business, Energynomics, MATEK.